Trasporto Europa 22.11.24
Nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare logistico italiano ha mostrato una sostanziale stabilità, caratterizzata da un cauto ottimismo. Lo afferma il Centro Studi di Remix Italia, spiegando che nonostante le sfide imposte dalla stretta creditizia, la domanda di spazi logistici è rimasta solida e gli investimenti nel comparto hanno raggiunto i 474 milioni di euro, di cui 184 milioni solo nel secondo trimestre. Il tasso di disponibilità ha toccato un minimo storico, scendendo sotto l’1,5%, mentre il rendimento lordo degli immobili di alta qualità (prime yield) si è mantenuto stabile al 5,5%.
La quantità totale degli immobili affittati o acquistati (take-up) complessiva ha raggiunto 1,50 milioni di metri quadrati, tendenza trainata dai settori farmaceutico, alimentare e manifatturiero. Questi dati, emersi nella decima edizione di Real Estate Data Hub – elaborata dai Centri Studi di Remax Italia, Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24Max – conferma un panorama in evoluzione, dove nuovi fenomeni, come l’attenzione alla sostenibilità, il riavvicinamento della produzione (reshoring) e l’ascesa dei Data Center, stanno plasmando il settore.
Le dinamiche del reshoring e le strategie di accumulo delle scorte (just-in-case) stanno condizionando la distribuzione geografica dei magazzini e delle attività produttive. Queste trasformazioni stanno portando alla necessità di spazi di stoccaggio più ampi e flessibili, spingendo lo sviluppo immobiliare anche in aree secondarie del Paese, come il Sud Italia. I porti di Bari, Napoli e Gioia Tauro, insieme agli interporti di Nola e Marcianise-Maddaloni, stanno diventando sempre più attrattivi per gli investitori globali.
Per quanto riguarda i canoni di locazione, i settori farmaceutico, alimentare e manifatturiero continuano a trainare la domanda. A Milano, il canone prime (di alta qualità) si attesta intorno ai 67 euro al metro quadro annuo, mentre per gli immobili last mile (per l’ultimo chilometro) di recente edificazione il valore medio sale a 110 euro. Altre province lombarde registrano valori intorno ai 55 euro. Nel Nord Italia, Verona mantiene livelli simili a quelli della Lombardia, mentre Torino e l’asse Parma-Modena-Reggio Emilia si attestano tra i 50 e i 55 euro. Nel Centro Italia, Firenze si distingue con 75 euro al metro quadro, mentre Roma oscilla tra i 65 e i 105 euro, a seconda del tipo di logistica.
Milano, Roma, Padova e Genova si confermano poli strategici per il settore logistico italiano. Il capoluogo lombardo resta una delle aree più ambite, grazie alla ricerca di immobili sostenibili e tecnologicamente avanzati. A Roma, la logistica dell’ultimo chilometro è molto dinamica, sostenuta dalla crescente necessità di consegne rapide. Padova, hub per il Nord-Est, registra una crescita stabile con canoni tra i 58 e i 62 euro al metro quadro. A Genova, la riqualificazione urbana e lo sviluppo sostenibile potenziano il ruolo della città come hub portuale, sebbene la crescita sia meno dinamica rispetto a Milano e Roma.
