Disponibilità al minimo nell’immobiliare logistica italiana

Real Estate

Trasporto Europa 22.11.24 Nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare logistico italiano ha mostrato una sostanziale stabilità, caratterizzata da un cauto ottimismo. Lo afferma il Centro Studi di Remix Italia, spiegando che nonostante le sfide imposte dalla stretta creditizia, la domanda di spazi logistici è rimasta solida e gli investimenti nel comparto hanno raggiunto i 474 milioni di euro, di cui 184 milioni solo nel secondo trimestre. Il tasso di disponibilità ha toccato un minimo storico, scendendo sotto l’1,5%, mentre il rendimento lordo degli immobili di alta qualità (prime yield) si è mantenuto stabile al 5,5%. La quantità totale degli immobili affittati o acquistati (take-up) complessiva ha raggiunto 1,50 milioni di metri quadrati, tendenza trainata dai settori farmaceutico, alimentare e manifatturiero. Questi dati, emersi nella decima edizione di Real Estate Data Hub – elaborata dai Centri Studi di Remax Italia, Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24Max – conferma un panorama in evoluzione, dove nuovi fenomeni, come l’attenzione alla sostenibilità, il riavvicinamento della produzione (reshoring) e l’ascesa dei Data Center, stanno plasmando il settore. Le dinamiche del reshoring e le strategie di accumulo delle scorte (just-in-case) stanno condizionando la distribuzione geografica dei magazzini e delle attività produttive. Queste trasformazioni stanno portando alla necessità di spazi di stoccaggio più ampi e flessibili, spingendo lo sviluppo immobiliare anche in aree secondarie del Paese, come il Sud Italia. I porti di Bari, Napoli e Gioia Tauro, insieme agli interporti di Nola e Marcianise-Maddaloni, stanno diventando sempre più attrattivi per gli investitori globali. Per quanto riguarda i canoni di locazione, i settori farmaceutico, alimentare e manifatturiero continuano a trainare la domanda. A Milano, il canone prime (di alta qualità) si attesta intorno ai 67 euro al metro quadro annuo, mentre per gli immobili last mile (per l’ultimo chilometro) di recente edificazione il valore medio sale a 110 euro. Altre province lombarde registrano valori intorno ai 55 euro. Nel Nord Italia, Verona mantiene livelli simili a quelli della Lombardia, mentre Torino e l’asse Parma-Modena-Reggio Emilia si attestano tra i 50 e i 55 euro. Nel Centro Italia, Firenze si distingue con 75 euro al metro quadro, mentre Roma oscilla tra i 65 e i 105 euro, a seconda del tipo di logistica. Milano, Roma, Padova e Genova si confermano poli strategici per il settore logistico italiano. Il capoluogo lombardo resta una delle aree più ambite, grazie alla ricerca di immobili sostenibili e tecnologicamente avanzati. A Roma, la logistica dell’ultimo chilometro è molto dinamica, sostenuta dalla crescente necessità di consegne rapide. Padova, hub per il Nord-Est, registra una crescita stabile con canoni tra i 58 e i 62 euro al metro quadro. A Genova, la riqualificazione urbana e lo sviluppo sostenibile potenziano il ruolo della città come hub portuale, sebbene la crescita sia meno dinamica rispetto a Milano e Roma.

Trasportare carichi da 44 ton nel combinato europeo

C&I

Le 44 tonnellate sono la norma in Italia per tutti i complessi veicolari a cinque assi, ma nella maggior parte dei Paesi comunitari il limite massimo per trasporti non considerati eccezionali è di 40 tonnellate. Con l’eccezione dei veicoli che trasportano container, isotank o casse mobili fino a 45 piedi nell’ambito di un trasporto intermodale (ossia che preveda anche una tratta su altra modalità, come ferrovia o via navigabile), che secondo la Direttiva 2015/719 sui pesi e dimensioni dei veicoli industriali, ammette le 44 tonnellate in tutta l’Unione. La circolare 300/A/2536/18/108/5/1 della Direzione Centrale per la Polizia Stradale del Dipartimento Pubblica Sicurezza del ministero dell’Interno fornisce alcuni chiarimenti su tale possibilità. Il testo precisa che la Direttiva europea si applica solo ai trasporti intermodali che usano unità di carico (container o casse mobili contenenti le merci) che sono trasferiti, anche con l’ausilio di attrezzature specifiche, sui diversi mezzi di trasporto interessati dal trasporto combinato, ma non nel caso in cui le merci sono caricate su un semirimorchio che a sua volta viene imbarcato su nave o treno. Ovviamente, nei tratti italiani, valgono sempre le 44 tonnellate, mentre nel tutto-strada internazionale resta in vigore il limite massimo dei Paesi attraversati.

Upply radiografa il trasporto italiano

Studi&Ricerche

Fonte TrasportoEuropa 13.11.24 La società di ricerca Upply ha diffuso una relazione sul trasporto delle merci italiano, nelle sue varie modalità stradale, portuale, ferroviario e aereo, analizzando punti di forza, criticità e le azioni necessarie per trasformare le debolezze in vantaggi competitivi. La ricerca conclude sostenendo che l’Italia è in una fase di transizione cruciale. Mentre le infrastrutture stradali e ferroviarie necessitano di modernizzazione e investimenti urgenti, il trasporto portuale e aereo continua a mostrare potenzialità di crescita, se adeguatamente supportato da politiche e interventi mirati. Il trasporto merci su strada italiano continua a mostrare una certa vitalità, con un volume che ha superato il miliardo di tonnellate nel 2022, segnando una crescita del 6,1% rispetto all’anno precedente. Nonostante ciò, le carenze infrastrutturali rappresentano un ostacolo importante. La rete autostradale – con i suoi oltre settemila chilometri di autostrade e 26mila chilometri di strade nazionali – è stata costruita principalmente tra gli anni Sessanta e Ottanta e necessita ora di interventi urgenti per garantire sicurezza e sostenibilità. Un’altra grande sfida riguarda la carenza di autisti, con circa 26mila posti vacanti e difficoltà ad attrarre i giovani verso la professione. Sebbene il Governo stia offrendo incentivi per coprire parte dei costi di formazione, il settore soffre ancora di una crisi vocazionale. A complicare ulteriormente la situazione è l’invecchiamento del parco veicoli, con un’età media di 19,1 anni contro una media europea di 13,9 anni, che contribuisce a ridurre l’efficienza e a peggiorare l’impatto ambientale. Il sistema portuale italiano rappresenta un pilastro fondamentale per il commercio estero e per la connettività con il Mediterraneo. I porti di Gioia Tauro, Genova e Trieste spiccano come hub chiave per il traffico container e il collegamento con l’Europa centrale. Nel 2023, i principali porti italiani hanno gestito complessivamente 11,03 milioni di teu, il doppio del traffico dei porti francesi, confermando il ruolo cruciale dell’Italia nel panorama marittimo europeo. Gioia Tauro, in particolare, è uno dei più grandi hub container del Mediterraneo, grazie anche alla forte presenza di Msc. Trieste serve come porta d’accesso per Austria e Ungheria, rafforzando il suo ruolo di collegamento tra il Mediterraneo e l’Europa centrale. Nonostante la concorrenza di altri porti europei, l’Italia continua ad attirare importanti operatori internazionali, come il gruppo Psa di Singapore e vari gruppi cinesi, anche se la recente uscita dal progetto della Nuova Via della Seta ha interrotto alcune ambizioni cinesi nel paese. Il trasporto ferroviario in Italia è un settore in evoluzione, ma rimane al di sotto delle aspettative europee. Con una quota modale del trasporto merci su rotaia pari a circa il 12%, l’Italia è ancora lontana dalla media europea del 17%. Per affrontare questo problema, il governo ha annunciato un piano di investimenti di oltre 190 miliardi di euro entro il 2031, parte del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Gli interventi includono la creazione di nuove linee, l’ammodernamento della segnaletica e l’elettrificazione delle linee regionali. Nonostante l’entità degli investimenti, il settore ferroviario sta affrontando notevoli difficoltà operative. Nel 2023 si sono verificate 129 chiusure di linee ferroviarie a causa dei lavori, e per il 2024 si prevede un aumento delle chiusure a 207, con conseguenti rallentamenti significativi nel traffico merci. Inoltre, i terminali intermodali gestiti da Rfi non rispettano ancora gli standard europei per i treni di 750 metri, limitando la competitività dell’intermodalità in Italia. Il trasporto merci aereo in Italia è un segmento limitato in termini di volume, ma di grande importanza per alcuni settori strategici come la moda e la meccanica. Nel 2023, gli aeroporti italiani hanno gestito un traffico merci di circa 1,08 milioni di tonnellate. Milano-Malpensa si conferma il principale hub di scambio, gestendo il 65% del traffico merci totale, seguito da Roma-Fiumicino con il 17,4%. Malpensa è un punto nevralgico per il commercio estero italiano, rappresentando il 46% delle importazioni e il 54% delle esportazioni via aerea del paese. Il mercato del trasporto aereo sotto bandiera italiana, però, ha visto un declino significativo, passando dal 34,7% nel 2012 al 13,8% nel 2022. Questo è dovuto alla chiusura di Alitalia e alla sua sostituzione con Ita Airways, che offre una capacità cargo più limitata. Tuttavia, il gruppo Msc ha deciso di investire nel settore, creando Msc Air Cargo, con l’obiettivo di espandere la propria presenza nel mercato del trasporto merci aereo, puntando su nuove rotte come Milano-Tokyo.